für das Kreditwesen
Kreditanalyse
Der
allgemeine Anschein wird erweckt, dass sich Kreditkonditionen nach der
Bonität
und den bereitgestellten Sicherheiten richten. Dies trifft auch auch
bei
Kreditgeschäften meistens zu.
Beim näheren betrachten eines geplanten oder bestehehenden
Kreditgeschäftes,
ergeben sich sich jedoch auch noch andere Ankaltspunkte und
Spielräume.
Bonität
Die
Bonität lässt sich kurzgefasst mit der Einschätzung der
Bank umschreiben, ob
der Kunde in der Lage ist seinen Kredit zukünftig nachhaltig
zurückzuzahlen. Ist
sie ausreichend, so wird ein Kredit gewährt, andernfalls nicht.
Kommen Risiken
hinzu (z.B. Alter, Geschäftsrisiko, etc.) ist mit
Zinsaufschlägen zu rechnen.
Hinzuweisen auf Basel II - Ratingverfahren.
Ältere
Kreditnehmer ab 60 Jahren erhalten oft keinen Kredit mehr, obwohl ihre
Bonität
sonst gut ist und die Vermögensverhältnisse geordnet sind.
Freiberufler
müssen bei gleichem Risiko i.d.R. ab 0,10% bis... mehr bezahlen
als
Festangestellte.
Selbständige
trifft es noch ein wenig härter. Hier beträgt der Aufschlag
ab 0,20% bis..
Klein
-und
mittelständische Unternehmen, emissionierte und nichtemissionierte
Unternehmen
unterliegen anderen Kriterien und Prüfungsverfähren,
einbindend diverse
Ratingverfahren.
Sicherheiten
Immobilien
stehen hier hoch im Kurs. Doch aufgepaßt beim Ansatz des
Beleihungswerts.
Günstige
Konditionen gelten meist nur für die ersten 40 bis 60% des
Beleihungswerts,
dann wird das Darlehen für den Restbetrag deutlich teurer (ca.
0,50%)
Achten
Sie
möglichst auf einen Beleihungswert von 80%. (Bei gewerblichen
Immobilien werden
meist nur 60% akzeptiert und ein Zinsaufschlag von 0,6 bis 0,75%
berechnet.)
Nutzen
Sie
Ihre Immobilie selbst, so wird die Kondition günstiger.
Bei
vermieteten Objekten ist meist ein Aufschlag von 0,10% üblich.
Eigentumswohnungen
oder Wohnungen mit unter 50m² werden ggf. gar nicht erst
finanziert.
Tilgungsverhalten
Die
meisten Banken refinanzieren ihre Kredite über den Kapitalmarkt.
D.h. sie
müssen selbst einen Kredit aufnehmen, um diesen an ihre Kunden
weiterzuleiten.
Je nach Laufzeit und Vertragsgestaltung muss die Bank folgenden Preis
auf dem
Geldmarkt bezahlen:
Täglich
fällige Forderungen = Basiszinssatz
Forderungen
mit fester Laufzeit von 1 bis 12 Monaten = Libor / Euribor - Zinssatz
Laufzeiten
bis 5 Jahre werden i. d. R. über Anleihen refinanziert
Laufzeiten
bis 10 Jahre werden i. d. R. über Hypothekarbanken refinanziert
Die
Bank
selbst nimmt bei fairer Konditionsgestaltung einen Aufschlag von ab ca.
1% auf
die genannten Zinssätze.
Wird
keine
feste Jahresrate (Annuität) vereinbart, so rechnen einige Banken
einen
Aufschlag von 0,30% ein.
Wünschen
Sie das Recht auf Sondertilgung, so ist auch hier ein Aufschlag
fällig.
Werden
Gutachten benötigt und nicht in Rechnung gestellt, folgt meist ein
entsprechender Zinsaufschlag.
Wer
sein
Darlehen in der 1. Zinsbindung vollständig tilgt kann einen
Abschlag von 0,15%
aushandeln.
Zinsabschläge
sind ab Beträgen von 100.000 Euro üblich. (quasi Mengenrabatt)
Ebenso
gibt es Nachlässe, wenn der Anfangstilgungssatz über 1% liegt.
Die
Einmalauszahlung
eines Darlehens wird ebenfalls honoriert, statt Abrufzahlungen.
Begleiterscheinungen
Cross - Selling
und Vertriebsvorgaben belasten meist die Kreditverhandlung, da der
Bankberater
meist angewiesen ist, seine Umsatzvorgaben zu erfüllen. Deshalb
sollten Sie
Banktermine zum Monats- oder Quartalsende vermeiden. Sonst kommt es
schon
einmal vor, dass Ihnen als Unternehmer ein Riester-Vertrag
aufgeschwatzt wird,
der für Sie ggf. nur mit zweifelhaften Vorteilen belegt ist. Aus
meiner Praxis
heraus ist mit folgenden Punkten zu rechnen, die Sie möglichst
abwehren sollten:
Ansatz
von
MwSt. auf die Zinszahlungen
Kreditausfall-
bzw. Restschuldversicherungen bei ausreichender Besicherung
Kreditzusagen
in Verbindung mit dem Abschluss einer Kapitallebensversicherung
Kreditzusagen
in Verbindung mit dem Abschluss von Bausparverträgen
Schufa - Auskunft
ohne Vermerk "Anfrage Kreditkonditionen" (Fahrlässiger Weise wird
hier von den Banken oft "Anfrage Kredit" angegeben, obwohl nur eine
Konditionsanfrage vorliegt. Dieses führt zu einer Verschlechterung
Ihres
Schufa -Ratings!)
Unangemessene
Abwertung Ihrer Sicherheiten (ggf. aktuelles Wertgutachten einbringen)
Fazit
Wer
nicht
aufpasst und seinen Kreditwunsch ungeschickt verpackt zahlt im Schnitt
0,60%
drauf. Dies hört sich nach wenig an, führt aber z.B. bei
einer Kreditsumme von
100.000 Euro und einer Laufzeit von 10 Jahren schnell zu einer um 7.000
Euro
höheren Restschuld!
Optimierung
Folgende
Vorbereitungsmaßnahmen für Ihr Darlehens- bzw
Kreditgeschäft, unter ggf.
Mithilfe eines Experten bieten sich an:
Klären
Sie
vor dem Bankgespräch Ihren wirklichen Kreditbedarf unter
Berücksichtigung des
zukünftigen Zahlungsstroms.
Planen
Sie
doppelt - einmal steueroptimiert und einmal kostenoptimiert - und
entscheiden
Sie sich dann für das günstigere Modell
Hatten
Sie
bereits Darlehen in der Vergangenheit abgeschlossen, ist ggf. eine
Selbstauskunft bei der Schufa sinnvoll. Eintragungsfehler können
so vor der
Kreditbeantragung ausgeräumt werden.
Holen
Sie
mehrere Konditionsangebote ein, da die meisten Banken mit
unterschiedlichen
Scoring-Modellen arbeiten und sich diese direkt auf Ihre Kondition
auswirkt.
Bestehen Sie bei der Angebotsanfrage darauf, dass keine Schufa-Auskunft
für die
Kreditanfrage eingeholt wird. Andernfalls leidet Ihre Bonität, da
mehrere
Anfragen als Negativmerkmal bei der Schufa gespeichert werden.
Setzen
Sie
Ihre Sicherheiten sinnvoll ein.
Lassen
Sie
sich jeweils die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist
ausrechnen, dann
lassen sich die Darlehensangebote besser vergleichen.
Fragen
Sie
gezielt nach Möglichkeiten einer Konditionsverbesserung
Hinweis:
Lassen Sie sog. Kredit -oder Finanzvermittler aussen vor.
Zur
Erlangung einer günstigen Kondition ist somit neben dem Wissen um
die
Zusammenhänge der Konditionsgestaltung auch ein hinreichendes
Verhandlungsgeschick mit entsprechender Kommunikat- ionspolitik
notwendig.
Eine
Finanzstrategie für Ihren Bankenerfolg erarbeiten wir gerne
für Sie.
